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房屋買賣合同糾紛的原因 如何預防房屋買賣合同的糾紛

信息來源:www.fqjmv.com.cn發布時間:2015-12-04

1.“陰陽合同”逃稅款引發糾紛

在一些二手房屋買賣過程中,買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同,這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”,系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同,價格一般都很低。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節省不少稅費(盡管法律規定交易稅是由賣方承擔,但實際操作中,這樣的房屋買房合同一般已由賣方將其轉嫁給了買方)。

“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件,但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式,欺騙登記部門,目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益,違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規定,“以合法形式掩蓋非法目的的,合同無效”,法院一般都判定其無效,不具有確定雙方權利義務關系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的,該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方(一般系賣方)。為了便于賣方舉證,在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術性處理了。

所謂“陰合同”,則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同,價格一般都符合市場行情,充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內容(尤其是有關價格的約定)的相互沖突問題,雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權屬登記之用,不能用于確定甲乙權利義務的根據”等字樣。通過此方法一般可以規避“陰陽合同”約定不一致的問題。

有了上述明確的約定,法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權利義務關系的基礎。但是,鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定,有關部門查實后,如果屬于一般偷稅行為,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。因此,建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅,注意分寸。

2.只看房屋不看證引發糾紛

房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證,也是買賣合同談判的基礎,因此查看房產證是每個購房者必須做的第一件事。

3.“小產權房”交易引發糾紛

所謂“小產權房”,是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質,它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證,當然也不能上市交易,其“房產證”往往是由鄉鎮政府自制頒發的,有的根本就沒有任何機構頒發的房產證,只有當地政府的宅基地批文等文件可以證明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護的商品房所有權,這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”,所以被稱之為“小產權房”。

小產權房以價格低廉而備受青睞,在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產市場形成一定沖擊,擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下,小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規劃許可證,在平時居住中相安無事,一旦發生糾紛被起訴,法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現質量問題,購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據;在面臨房屋拆遷,還可能承擔沒有拆遷補償的風險。

當然購買小產權房的利益和風險是并存的,上述可以預見和可能發生的潛在風險,房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規避和防范。合同務必做到萬無一失,因此國家法律是不太愿意保護你在此情況下的權利的,一切得靠你自己的合同約定了,合同就成了你在發生糾紛時唯一的救命稻草了。

4.共同共有人未同意引發糾紛

房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定,共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權;第97條也規定,處分共同共有的不動產或者動產,除共有人另有約定外,應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時,多以家庭成員中的一人作為產權人,有的登記了共有權人,有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的,因此,很難通過房產證直接查清房屋所有權人員。

對這類案件,法院只能依據法律規定,認定房屋買賣合同無效,判令返還原物、恢復原狀,根據過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方準備在離婚前轉移財產以及個別子女處分父母房產的情況下,出賣方常以未經共同共有人同意而反悔,要求確認房屋買賣無效。以至出現子女告父母,丈夫訴妻子,賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上,被告不僅對原告的訴稱一概認可,還主動替原告說話,極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧,目標都在于收回你已購買或許已經入住的房屋。

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